Domingo, 5 de Junho de 2005
IMI, o terrível
No mercado imobiliário que é, quando ponderamos preços por poder de compra, o mais caro da Europa, comprar casa tem agora maior risco associado. Uma coisa é risco, outra é crash. Mas, às vezes, o aumento dos riscos precede o rebentar da bolha.
Em Novembro de 1990, depois de meses de contestação popular contra o «Poll Tax», Margaret Thatcher apresentou a sua demissão à Rainha de Inglaterra. O declínio da dama de ferro começou com a introdução deste novo imposto, que tributava os ingleses por «cabeça» e não pelo respectivo património. As receitas do «Poll Tax» contribuíam para os cofres autárquicos e eram fixados pelos respectivos conselhos municipais. Embora alguns tenham argumentado que foram os próprios concelhos municipais que aproveitarem a oportunidade da introdução do novo imposto para elevarem significativamente as suas receitas, Thatcher foi desafiada dentro do próprio Partido Conservador por Michael Heseltine, que acabou por forçar a sua saída. O «Poll Tax» foi abolido em 1993 e substituído pelo «Council Tax», que repôs a tributação dos ingleses pelo seu património.

As reformas fiscais são perigosas. Especialmente quando descentralizam a fixação da carga fiscal para as entidades municipais – à semelhança do que se passou no começo da última década em Inglaterra – porque os senhores Presidentes das Câmaras gostam de maximizar as suas receitas. Acontece que, em 2003, a nossa dama de ferro Ferreira Leite também fez a sua revolução fiscal. Chama-se IMI e é o novo imposto municipal sobre imóveis que, introduzido pela Reforma da Tributação do Património, veio substituir a velhinha contribuição autárquica – o sistema de avaliações então vigente era o Código da Contribui_ção Predial e do Imposto Sobre a Indústria Agrícola, datado de 1963, que em grande parte manteve o sistema do Código da Contribuição Predial de 1913. E em 1913, não havia prédios...

As receitas do novo IMI são, à excepção de um «fee» de cobrança e gestão que fica para os serviços centrais das finanças, devidas às autarquias. Da mesma forma, a taxa anual que recai sobre cada imóvel, entre 0,2% e 0,5%, é fixada pelas Câmaras e até os coeficientes de zonamento, necessários para a avaliação do imóvel, são indicados aos serviços fiscais centrais por um técnico camarário. Isto confere, aos executivos camarários, o poder para aumentarem, e em muito, as receitas das suas autarquias. No entanto, isto ainda não se tornou muito perceptível – basicamente porque o IMI veio com uma salvaguarda que estabelece que a sua colecta, em 2004, para cada prédio, não podia exceder em mais de 60 euros a colecta da Con_tri_buição Autárquica devida no ano anterior.

Esta cláusula de salvaguarda aplica-se até 2008, sendo que o referido limite de 60 euros, sofrerá um aumento anual de 15 euros. Isto permite que o verdadeiro impacto do IMI sobre as bolsas dos portugueses esteja retardado para mais tarde. Mas a nova metodologia de cálculo do Valor Patrimonial Tributário de cada apartamento ou moradia é implacável. Basta consultar o sítio http://www.e-financas.gov.pt/SIGIMI/default.jsp, para calcular ao detalhe o «novo» valor da sua habitação. Depois é só multiplicar pela taxa de IMI praticada pela respectiva Câmara Municipal e ir esperando pela «conta». Por outro lado, os imóveis alvo de transacção são automaticamente catalogados pela nova base de dados destes valores patrimoniais, ficando assim sujeitos ao novo regime fiscal.

Aqui convém dizer que a novo fórmula de avaliação é dura – as tabelas e os coeficientes definidos pelo Ministério das Finanças avaliam, genericamente, as casas pelo seu real valor de mercado e, em alguns casos, até acima dele. O que começa a impactar no mercado imobiliário – uma casa de 60 mil contos, em Lisboa, paga cerca de 420 contos anuais de IMI, qualquer coisa como 35 contos por mês. Faz diferença para quem compra e provoca uma compressão no sentido da baixa do preço dos imóveis. Pela mesma lógica, até já os proprietários de casas para alugar vieram manifestar a sua intenção de aumentar os preços de arrendamento – se o bem que é alugado tem um maior valor patrimonial e paga mais encargos fiscais, há que repassar esse ajustamento para o arrendatário. Provavelmente, à medida que o pagamento do novo IMI for alastrando, algumas famílias começarão a ponderar alugar casa, em vez de a comprar, porque os custos de manter uma habitação se tornarão (ainda) mais incomportáveis.

Para bem fechar este puzzle, falta ainda conhecer em detalhe a nova lei das rendas. Mas o mercado do arrendamento deverá ajustar o preço para cima, por efeito do custo fiscal suportado pelo proprietário e por uma maior procura de casas para alugar. E isto num mercado imobiliário que, quando ponderamos preços por poder de compra, é o mais caro da Europa. Comprar casa, nos dias que correm, tem maior risco associado. Uma coisa é risco, outra é crash. Mas às vezes, o aumento dos riscos precede o rebentar da bolha.



publicado por psylva às 10:38
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