Quarta-feira, 29 de Novembro de 2006
O poder do comprador de casa
 
De repente, a psicologia mudou drasticamente, dando origem a um medo generalizado de uma queda acentuada dos preços no sector imobiliário dos EUA.

Robert J. Shiller

Depois do final da década de 90, foram muitos os locais do mundo que se viram a braços com o chamado ‘boom’ do mercado imobiliário. Como referi no ano passado, na segunda edição do meu livro ”Irrational Exuberance”, este tipo de ‘boom’ assenta no investimento especulativo dos compradores de casa alimentados, substancialmente, pela percepção generalizada de que o capitalismo triunfou e que todos devem ser proprietários. Convencidos de que o regime privado se tornou essencial para uma vida confortável e prática, os compradores inflacionam os preços da habitação.

Além do mais, os receios de que as pessoas têm de um eventual ‘boom’ faz com que, frequentemente, os preços das casas sejam rapidamente inflacionados. Ora, é esta a psicologia que vinga no mercado chinês e indiano, onde se espera que as receitas, em rápido crescendo, e os novos “bem sucedidos” exerçam uma forte pressão no sector dos materiais de construção, no mercado imobiliário e de terrenos. Há muito que o ‘boom’ do sector imobiliário tem sido uma constante nas grandes cidades destes dois países. Na China, e não obstante alguns sinais de fraqueza – o mercado de Xangai em queda, por exemplo –, a subida dos preços continua a ser acentuada na maior parte do território.

No entanto, um ‘boom’ provocado por estas suposições não pode ser ‘ad eternum’, porque os preços também não podem subir permanentemente, e devido aos sinais de desvalorização brusca que começam a surgir. Durante os últimos meses, a imprensa norte-americana tem vindo a divulgar relatórios que anunciam o fim próximo do ‘boom’ dos preços do sector imobiliário e proclamam o rebentar, iminente, desta bolha. De repente, a psicologia mudou drasticamente, dando origem a um medo generalizado de uma queda acentuada dos preços no sector imobiliário norte-americano.

A acontecer nos EUA – o bastião do capitalismo –, será que tal irá baixar os níveis de confiança dos consumidores e acabar com o ‘boom’ noutros países? Se assim for, será uma recessão a nível mundial o resultado mais provável?

A tendência para uma descida dos preços no mercado norte-americano, por exemplo, não parece reflectir alterações subjacentes nos níveis de confiança na economia dos norte-americanos. Segundo um estudo que levei a cabo, juntamente com Karl Case, durante os meses de Maio e Junho, com o apoio da Yale School of Management, é possível constatar uma queda acentuada nas expectativas, a curto prazo, dos norte-americanos em relação aos preços do sector imobiliário. Por outro lado, registam-se poucas alterações nas expectativas a longo prazo, o que nos leva a concluir que a maior parte das pessoas continua a acreditar que este é um sector de investimento a longo prazo.

A título de exemplo, e para que seja possível compreender a natureza de uma eventual mudança de opinião, devemos ter em conta que, hoje em dia, é muito difícil encontrar alguém que se preocupe com o disparar dos preços dos automóveis devido ao aumento da procura, na China, do aço e outros materiais responsáveis por uma subida exagerada dos preços. A ideia de uma especulação neste sector é completamente descabida, à semelhança do que aconteceu com o sector imobiliário até aos finais da década de 70.

Agora que possuímos um novo ponto de vista em relação ao sector imobiliário, nunca voltaremos a ser os mesmos. O rápido e acentuado aumento dos preços deste sector tem tendência para estimular uma nova onda de ofertas o que, por seu lado, vai acabar por minar os preços. Durante os próximos anos, e à medida que as pessoas se apercebem do aumento significativo da oferta, é provável que comecem a deixar de ver o sector como um investimento vantajoso, o que, inevitavelmente, vai conduzir a uma descida dos preços.

Com efeito, se por um lado as alterações nas percepções fundamentais podem não ocorrer rápida e facilmente, por outro, nunca deverão ser alvo de qualquer regulamentação. Mais, o preço dos terrenos urbanos nas grandes cidades japonesas, por exemplo, tem vindo a cair desde 1991, à medida que a crença nos poderes milagrosos do capitalismo japonês foi desaparecendo.

Este tipo de erosão nos preços do sector imobiliário pode suceder na maior parte das cidades. Para tal, basta que o crescimento da oferta ultrapasse a crença dos investidores no capitalismo.


publicado por psylva às 16:30
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1 comentário:
De casas a 22 de Junho de 2008 às 20:35
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